¿Vas a comprar un inmueble en preventa? Esto te interesa.

El 17 de marzo de 2026 entró en vigor el Decreto número 178, una reforma al Código Civil para el Estado de Nuevo León que cambia las reglas del juego para compradores y desarrolladores. Aquí te explico todo en 7 puntos, sin tecnicismos.

Comprar un inmueble en preventa puede ser una gran oportunidad — mejores precios, facilidades de pago, acceder a proyectos antes que nadie. Sin embargo, también puede generar cierta incertidumbre cuando el desarrollo todavía está en construcción. La buena noticia: ahora existe una regulación específica que te protege.

Antes de entrar en materia, un par de términos que vas a ver seguido: la ley llama oferente a quien propone comprar el inmueble — es decir, quien será el comprador — y destinatario a quien recibe esa oferta — el desarrollador o quien será el vendedor. Con eso claro, todo lo demás tiene mucho más sentido.

Dicho lo anterior, te cuento a continuación lo que debes saber de esta nueva reforma y el impacto que podrían tener en este tipo de operaciones.

1. La preventa inmobiliaria ya tiene definición legal.

Por primera vez, el Código Civil para el Estado de Nuevo León define qué es una preventa de compra inmobiliaria: como el ofrecimiento de compra de un inmueble que todavía no puede transmitirse legalmente porque el proyecto se encuentra en proceso de construcción, urbanización o desarrollo.

En palabras más simples, cuando apartas o te comprometes a comprar un inmueble que todavía no puede venderse formalmente porque el desarrollo aún no cuenta con todas las autorizaciones necesarias.

2. La oferta de preventa debe incluir información obligatoria.

El documento en el que conste la preventa deberá contener información mínima obligatoria del oferente y destinatario, incluyendo:

·       Nombre y domicilio de ambas partes;

·       Datos de las cuentas bancarias de ambas partes;

·       Información de identificación del inmueble objeto del ofrecimiento; y

·       Fecha en que se emite la oferta.

Lo anterior, busca generar mayor claridad y trazabilidad entre las partes en este tipo de operaciones.

3. No cualquiera puede recibir ofertas de preventa.

Este es uno de los cambios más importantes. Anteriormente, en la práctica cualquiera podía “recibir” tu dinero en una preventa. Ahora la ley es clara:

Solo puede recibir una oferta quien sea el titular de la licencia de construcción vigente del proyecto o bien, quien tenga una autorización formal ratificada ante notario público.

¿Por qué importa? Porque brinda mayor seguridad a quienes participan en preventas inmobiliarias y evitar operaciones realizadas sin autorización suficiente.

4. Recibir dinero = aceptar la oferta automáticamente.

Aquí viene algo importante que debes tener muy presente. La oferta debe aceptarse expresamente por el destinatario en un plazo no mayor de 3 meses; de lo contrario, se entenderá rechazada.

De igual forma, existe un punto importante a considerar: si el destinatario recibe cualquier cantidad de dinero relacionada con la oferta, esto se considera aceptación automática.

Ojo si estas del lado del destinatario: recibir un apartado ya te compromete legalmente.

5. El desarrollador debe mantenerte informado.

Una vez aceptada la oferta, si estás del lado del destinatario estas obligado a informar al oferente si ocurren cualquiera de los siguientes supuestos: (i) el vencimiento de la licencia de construcción o sus prórrogas; y (ii) se niegue la autorización del proyecto de ventas de conformidad con la ley en materia de desarrollo urbano.

Estas obligaciones buscan mantener informado al oferente sobre situaciones que podrían impactar directamente el desarrollo del proyecto inmobiliario.

6. Derecho de revocación y devoluciones de entregas.

Ahora, si estas del lado del oferente, la reforma reconoce el derecho de revocar la oferta cuando ocurran los supuestos señalados en el punto anterior. Y si lo haces, el destinatario está obligado a:

1.     Devolverte las cantidades entregadas;

2.     Realizar la devolución dentro de un plazo máximo de 60 días naturales; y

3.     Pagarte un interés que no podrá ser menor al 9% anual.

Asimismo, es importante mencionar que estos derechos no pueden renunciarse anticipadamente. Aunque el contrato incluya una cláusula donde "renuncias" a ellos, esa cláusula es nula. No vale.

7. El incumplimiento del oferente también tiene consecuencias.

La reforma también protege al desarrollador. Si como oferente incumples con entregar el dinero acordado u otras obligaciones, la oferta podría revocarse de manera inmediata y sin necesidad de ir a juicio.

Sin embargo, es importante considerar que estas sanciones únicamente podrán exigirse cuando la oferta haya sido aceptada previamente.

Por último, será importante que tanto oferentes como destinatarios revisen cuidadosamente este tipo de operaciones y las obligaciones que podrían derivarse de ellas antes de celebrar cualquier preventa inmobiliaria.

Es importante considerar que esta reforma únicamente aplica a preventas celebradas a partir del 17 de marzo de 2026.

Si estás por firmar una operación de preventa inmobiliaria —o ya celebraste una— y tienes dudas sobre cómo podrían aplicar estas nuevas disposiciones, en Alarium Legal, S.C., con gusto podemos ayudarte.